滬府辦〔2018〕72號
上海市人民政府辦公廳轉發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設管理委等七部門《關于本市保障性住房配建的實施意見》的通知
各區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局：
市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市國資委、市財政局、市稅務局《關于本市保障性住房配建的實施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
2018年12月11日
關于本市保障性住房配建的實施意見
為多渠道籌措保障性住房房源，規(guī)范在本市商品住房建設項目中配建保障性住房的行為，按照《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）、住房城鄉(xiāng)建設部等七部門制定的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號），現(xiàn)提出本市保障性住房配建實施意見如下：
一、配建的比例和要求
凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住房的建設項目（租賃住房建設項目除外），均應按照不低于該建設項目住房建筑總面積5%的比例，配建保障性住房及相應產(chǎn)權車位；鼓勵保障對象較多的區(qū)域進一步提高建設項目的配建比例。配建的保障性住房應無償移交區(qū)政府指定機構用于住房保障，并在建設用地使用權出讓條件中予以明確。
配建的保障性住房，均應以實物房源移交；由于特殊原因無法安排建設實物房源而需折算為貨幣交納的，應由區(qū)規(guī)劃資源、房屋管理、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設、財政和審計等部門聯(lián)合制訂工作方案，經(jīng)區(qū)政府同意并報市房屋管理部門會同市規(guī)劃資源、財政部門批準后實施。
各區(qū)應將本行政區(qū)域內(nèi)配建的保障性住房列入各區(qū)當年度保障性住房開發(fā)建設計劃。所配建的保障性住房應按照規(guī)定使用。
未完成上年度保障性住房配建計劃的區(qū)，市規(guī)劃資源部門應暫緩辦理其當年度建設用地使用權出讓手續(xù)；待上年度配建指標補充安排落實后，再予辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。
凡不配建或者少配建保障性住房的商品住房建設項目，市、區(qū)規(guī)劃資源部門不予辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。
二、配建的具體規(guī)定
?。ㄒ唬┡浣ǖ谋Ｕ闲宰》繎c商品住房建設項目一并規(guī)劃設計，其建筑外形、風格、色彩與品質(zhì)應與商品住房基本一致，保持總體和諧，并共享商品住房建設項目的公共配套設施、公共停車位和公共通道。
?。ǘ┌凑找?guī)定比例配建的保障性住房建筑面積，原則上應集中布局到樓幢或者單元（門洞）；因客觀條件無法集中布局到樓幢或者單元的，應落實到成套住房。
?。ㄈ┡浣ㄗ鳛樽》勘Ｕ蠈嵨锸褂玫姆吭?，住房套型設計應按照本市保障性住房的設計規(guī)范、導則和技術要求執(zhí)行。其中，按照配建建設項目協(xié)議書約定配建房源用途為廉租住房或公共租賃住房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應實施全裝修，其裝修標準可參照本市保障性住房實施室內(nèi)裝修的相關標準執(zhí)行。
?。ㄋ模┡浣ǖ谋Ｕ闲宰》繎c所在項目的商品住房同步建設、同步配套、同步交付。商品住房項目分期開發(fā)建設的，配建的保障性住房應在首期開發(fā)建設中落實，并及時交付使用。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施配建時應按照本市保障性住房設計規(guī)范、導則、技術要求和停車庫場設置標準確定配建保障性住房的產(chǎn)權車位數(shù)量和類型，建成后同步無償移交區(qū)政府指定機構。
三、配建的管理程序
市、區(qū)相關部門按照以下程序實施保障性住房配建：
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各區(qū)年度商品住房建設用地出讓計劃中，應包括年度保障性住房配建計劃。區(qū)規(guī)劃資源部門在編制年度商品住房建設用地出讓計劃時，應事先征詢同級房屋管理、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設和財政等有關部門意見；所制訂的年度保障性住房配建計劃在報區(qū)政府審核同意后，抄送市政府各相關管理部門。區(qū)年度保障性住房配建計劃在執(zhí)行中需要調(diào)整的，應報區(qū)政府批準，并抄送市政府各相關管理部門。
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區(qū)規(guī)劃資源部門應會同同級房屋管理、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設管理、財政等部門根據(jù)年度配建計劃，對計劃出讓土地的商品住房建設項目，在土地出讓前的征詢階段，按照市審改辦印發(fā)的《上海市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓前期征詢操作規(guī)程（試行）》（滬審改辦發(fā)〔2011〕30號）的規(guī)定，研究確定以下配建事項，經(jīng)區(qū)政府批準后，報市規(guī)劃資源部門和市房屋管理部門備案：
1.根據(jù)擬出讓地塊具體條件，確定配建保障性住房的總體建設要求，包含配建保障性住房的具體比例、總建筑面積、用途、房型設計要求、產(chǎn)權車位等；
2.確定配建住房的基本使用要求；
3.確定移交配建住房的相關內(nèi)容。
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區(qū)規(guī)劃資源部門應將本條第二項所列有關事項載入建設用地使用權“招拍掛”文件，通過“招拍掛”方式將建設用地使用權出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，必須將本條第二項所列有關事項在建設用地使用權出讓合同中予以明確，并將建設用地使用權出讓合同中相關條款抄送同級房屋管理部門。
市規(guī)劃資源部門應在每季度第一個月上旬，將上季度全市出讓商品住房建設用地的地塊信息，以及配建保障性住房的基本情況書面通報市房屋管理部門。市房屋管理部門根據(jù)各出讓商品住房建設用地地塊的實際情況，具體指導和督促各區(qū)房屋管理部門落實配建保障性住房的要求，并在該季度第二個月上旬，將有關情況書面通報市規(guī)劃資源部門。
?。ㄋ模┰O計方案和設計文件確定
規(guī)劃資源部門在建設工程規(guī)劃設計方案審批時，應書面征詢同級房屋管理部門的意見，由其確定配建房源總建筑面積、幢號、樓層、房型、單套建筑面積、套數(shù)等事項。經(jīng)批準的相關設計方案，抄送同級房屋管理部門。
（五）建設項目協(xié)議書簽訂
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設工程規(guī)劃許可證之前，應根據(jù)建設用地使用權出讓合同、經(jīng)批準的設計方案，與區(qū)政府指定機構簽訂建設項目協(xié)議書，并由區(qū)政府指定機構報市房屋管理部門備案。建設項目協(xié)議書應使用市房屋管理部門制訂的示范文本，明確配建保障性住房的總體要求、保障房類別、具體安排、建設標準、工程質(zhì)量、交付條件等事項，并附住房位置圖表和房源清單；簽約各方應如實記載配建保障性住房的工作內(nèi)容、責任和權利等事項，有特殊情況的，可增加附頁予以說明。
建設項目協(xié)議書應作為核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的要件之一。區(qū)政府指定機構依據(jù)建設項目協(xié)議書，對配建保障性住房實施全過程管理。
?。┕こ瘫O(jiān)督與驗收
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設管理部門應加強對配建保障性住房房源（以下簡稱“配建房源”）的工程質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗收管理等工作，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證配建房源的工程質(zhì)量和建設進度。其中，配建房源在商品住房預售階段移交的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設管理部門應會同區(qū)政府指定機構細化配建房源工程質(zhì)量和建設進度的要求，并明確驗收配建房源的條件。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在建設項目的商品住房預售或者出售之前，按照建設項目協(xié)議書的約定，將配建房源移交給區(qū)政府指定機構。區(qū)政府指定機構應根據(jù)建設項目協(xié)議書，查驗核對配建房源的建筑面積、套數(shù)、單套建筑面積、房型、具體室號、配建房源建筑面積占項目住房總建筑面積的比例、房屋質(zhì)量、配套條件、產(chǎn)權車位等。
區(qū)房屋管理部門應提供建設項目協(xié)議書、配建房源移交認定文件等材料，并將其納入規(guī)劃土地綜合驗收環(huán)節(jié)，由區(qū)規(guī)劃資源部門對配建保障性住房的總量和比例等內(nèi)容進行核查。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在委托房屋測繪機構進行建設項目面積預測（測繪）后及時向市住房保障機構、房屋調(diào)查成果管理部門申請辦理配建房源的樓盤表“保障房類別”標注。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照建設項目協(xié)議書實施配建的，由區(qū)政府指定機構予以書面確認，由區(qū)房屋管理部門頒發(fā)商品住房和配建房源的預售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照建設項目協(xié)議書實施配建的，區(qū)房屋管理部門不予頒發(fā)商品住房的預售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證，并由區(qū)房屋管理部門予以糾正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照要求及時整改，整改結果經(jīng)區(qū)房屋管理部門書面確認后，由區(qū)房屋管理部門頒發(fā)商品住房和配建房源的預售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照建設項目協(xié)議書約定移交配建房源和產(chǎn)權車位的，應同步向區(qū)政府指定機構出具經(jīng)第三方機構認證的配建房源建安成本價核價文件。
?。ò耍┎粍赢a(chǎn)登記
配建房源及產(chǎn)權車位與商品住房一并申請建設用地使用權“首次”登記，建設用地使用權范圍應為同一宗地，不作分割，按照所在商品住房開發(fā)項目宗地總面積記載，并注記配建保障性住房的比例、建筑面積等內(nèi)容。配建房源的新建房屋所有權經(jīng)“首次”登記后，應予單獨發(fā)證，并注記“房屋性質(zhì)”等內(nèi)容。配建房源的新建房屋所有權“首次”登記在區(qū)政府指定機構名下。
配建房源的不動產(chǎn)登記的具體辦法，由市規(guī)劃資源部門另行制訂。
四、配建房源的使用要求
配建房源建成后，原則上應作為住房保障實物使用，不得擅自挪作他用或處置。
配建房源作為區(qū)屬住房保障實物房源使用的，區(qū)政府指定機構應在書面確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交房源后及時對房源使用作出具體安排，提高使用效率；應對房源實行規(guī)范管理，建立專門檔案，并接受有關部門的監(jiān)督檢查。
配建房源作為區(qū)屬住房保障實物房源使用的，由區(qū)政府指定機構按照本市廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房的相關政策，出租或者出售給符合準入條件的保障對象，其中，外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域用于區(qū)屬公共租賃住房，實行“只租不售”；外環(huán)線以外區(qū)域用于區(qū)屬廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房等住房保障實物房源。由于實際供應需求等原因需調(diào)整原定用途的，應按照本市保障性住房用途管理相關規(guī)定執(zhí)行，其中，將用途調(diào)整為區(qū)屬征收安置住房使用的，需將同等套數(shù)和面積房源交市住房保障實施機構作為市統(tǒng)籌共有產(chǎn)權保障住房使用；已經(jīng)列入公共租賃住房建設任務指標的房源項目，在辦理房源用途調(diào)整前，應先予以補足。
配建房源因價格、戶型面積和物業(yè)服務費用等原因，不適合作為保障性住房實物房源實際使用、需要上市轉讓的，應由區(qū)政府指定機構提出申請，經(jīng)區(qū)房屋管理會同區(qū)規(guī)劃資源部門初審，報區(qū)政府審核批準，并在報市房屋管理、規(guī)劃資源、財政部門備案后，區(qū)政府指定機構方可按照有關規(guī)定上市轉讓。
配建房源作為公共租賃住房使用的，資產(chǎn)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交配建房源時出具的建安成本價核定文件予以入賬，并按照本市國有資產(chǎn)管理相關規(guī)定，進行資產(chǎn)管理。
五、配建房源的出售和定價
配建房源用作共有產(chǎn)權保障住房配售的，銷售價格嚴格按照本市共有產(chǎn)權保障住房價格管理的相關規(guī)定確定。
配建房源上市轉讓的，可采取以下出售方式及定價方式：
?。ㄒ唬┯蓞^(qū)政府指定機構在配建房源項目的商品住房銷售時段直接出售，房源價格按照同時段該配建房源項目商品住房的市場銷售價格確定；
（二）由區(qū)政府指定機構組織出售或者委托房地產(chǎn)中介機構出售，房源價格按照不低于市場評估價格確定；
?。ㄈ┯蓞^(qū)政府指定機構委托拍賣機構出售，拍賣保留價格按照不低于市場評估價格確定。
市場評估價格由有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構獨立、客觀評估形成。由市房屋管理部門適時推薦5—10家房地產(chǎn)估價機構，供區(qū)政府指定機構選擇確定。市房屋管理部門應對推薦的房地產(chǎn)估價機構進行專項檢查，并按照規(guī)定，對違規(guī)操作的房地產(chǎn)估價機構進行處理。市場評估價格有效期為6個月，期滿后需重新評估。
配建房源上市轉讓的，由區(qū)政府組織區(qū)發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設、房屋管理、規(guī)劃資源、財政、國資、審計等部門集體討論，確定具體方案和批準程序。
六、資金的管理和使用
配建房源作為共有產(chǎn)權保障住房配售后所得價款、上市轉讓后所得（扣除應繳稅款）價款（以下統(tǒng)稱“配建房源轉化資金”），應上繳同級財政，實行專賬核算，專款專用。
配建房源轉化資金專項用于住房保障，不得挪作他用。其主要用途為廉租住房、公共租賃住房的建造、改造和收購；共有產(chǎn)權保障住房的銷售供應價格平衡補差及政府回購支出；區(qū)公共租賃住房建設運營機構資本金追加和運營補貼以及保障性住房配套建設資金等。其中，配建房源上市轉讓價款，優(yōu)先用于后續(xù)適配保障性住房實物房源的建設和籌措。
配建房源轉化資金實行“收支兩條線”管理，收入應注明來源，使用應說明理由，所有支出項目需經(jīng)區(qū)政府批準，均應符合程序，材料齊全，并接受區(qū)財政、監(jiān)察、審計等部門的監(jiān)管，同時接受市房屋管理、財政、監(jiān)察、審計等部門的檢查。對違反資金管理規(guī)定的，應追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
配建房源作為市統(tǒng)籌共有產(chǎn)權保障住房使用的，由組織分配供應區(qū)給予房屋所在地區(qū)橫向財力補助。
區(qū)政府指定機構配售或者上市轉讓配建房源，需繳納相應稅費按財稅有關規(guī)定執(zhí)行。
七、監(jiān)督與檢查
有關管理部門應認真執(zhí)行本實施意見，并積極配合市和區(qū)監(jiān)察、審計等部門，加強對本實施意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。對應配建保障性住房而不配建或者少配建的、未按照規(guī)定程序和要求審批的、配建實施過程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或處置的、違反規(guī)定使用配建房源轉化資金的，以及其他違反本實施意見的行為，有關部門應及時予以糾正，并對相關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
承擔配建保障性住房任務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反建設用地使用權出讓合同和建設項目協(xié)議書約定，不配建或者少配建的、未按照建設要求規(guī)定保證配建房源質(zhì)量和進度的、違反有關規(guī)定不移交或者少移交配建房源的，有關管理部門應責令改正，并按照有關合同、協(xié)議書的約定進行處理；拒不改正的，按照規(guī)定嚴肅處理，并將其不良信用記錄納入本市社會信用聯(lián)合征信系統(tǒng)；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
本實施意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2023年12月31日。
本意見的具體應用問題，由市住房城鄉(xiāng)建設、房屋管理、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、財政、國資、稅務等部門按照各自職責負責解釋。
上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會
上海市房屋管理局
上海市規(guī)劃和自然資源局
上海市發(fā)展和改革委員會
上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會
上海市財政局
國家稅務總局上海市稅務局
2018年11月23日