關(guān)于印發(fā)《關(guān)于黃浦區(qū)商辦樓宇在一定時(shí)期內(nèi)功能兼容轉(zhuǎn)換項(xiàng)目審批流程的實(shí)施辦法》的通知
黃建管規(guī)〔2026〕1號
各有關(guān)單位：
??經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于黃浦區(qū)商辦樓宇在一定時(shí)期內(nèi)功能兼容轉(zhuǎn)換項(xiàng)目審批流程的實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
??特此通知。
??黃浦區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)
??黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局
??黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局
??2026年2月12日
關(guān)于黃浦區(qū)商辦樓宇在一定時(shí)期內(nèi)功能兼容轉(zhuǎn)換項(xiàng)目審批流程的實(shí)施辦法
??第一條（制定目的）
??為深入推進(jìn)商辦樓宇更新，提升功能兼容轉(zhuǎn)換項(xiàng)目審批效能，根據(jù)《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》（滬府辦發(fā)〔2025〕13號）、《上海市既有建筑裝飾裝修工程建設(shè)程序若干規(guī)定》（滬建規(guī)范〔2025〕12號）等政策文件，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，特制定本實(shí)施辦法。
??第二條（定義）
??本實(shí)施辦法所稱的在一定時(shí)期內(nèi)功能兼容轉(zhuǎn)換項(xiàng)目（以下簡稱“功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目”），是指在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實(shí)現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，存量低效商辦樓宇保持主體不變、產(chǎn)證不變、主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，在一定時(shí)期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)的更新項(xiàng)目。
??第三條（適用范圍）
??本區(qū)商辦樓宇實(shí)施一定時(shí)期內(nèi)功能兼容轉(zhuǎn)換的項(xiàng)目要求、項(xiàng)目服務(wù)（初審、復(fù)核、會(huì)審）、項(xiàng)目審批及監(jiān)督管理適用本實(shí)施辦法。
??第四條（項(xiàng)目要求）
??實(shí)施功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的商辦樓宇應(yīng)滿足以下條件：
??（一）屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記為辦公用途的合法存量商辦樓宇房屋，且在功能兼容轉(zhuǎn)換期間不對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓或?qū)⒁呀?jīng)分割的產(chǎn)權(quán)予以轉(zhuǎn)讓；
??（二）項(xiàng)目實(shí)施范圍原則上為整幢建筑或整幢建筑內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)登記為辦公用途的部位；
??（三）支持本區(qū)重點(diǎn)地區(qū)、產(chǎn)業(yè)的商辦樓宇在保持辦公主體功能的基礎(chǔ)上，開展局部配套兼容功能轉(zhuǎn)換。兼顧商辦樓宇利用登記為辦公用途的地下空間和底層大堂，以嵌入方式配套小型服務(wù)設(shè)施的功能兼容轉(zhuǎn)換項(xiàng)目以及在項(xiàng)目用地紅線內(nèi)除樓宇建筑外的場地、綠化、環(huán)境等更新提升項(xiàng)目。
??（四）功能兼容轉(zhuǎn)換期限原則上不超過15年。
??第五條（項(xiàng)目申請）
??項(xiàng)目申請單位應(yīng)通過區(qū)政務(wù)服務(wù)中心“存量商辦樓宇更新綜合服務(wù)專窗”（以下簡稱“專窗”）提交《黃浦區(qū)存量商辦樓宇更新項(xiàng)目表》及相關(guān)附件材料。
??項(xiàng)目申請單位一般是指房屋產(chǎn)權(quán)人，或征得房屋產(chǎn)權(quán)人同意、受其委托實(shí)施商辦樓宇更新的有關(guān)單位。
??第六條（派單與初審）
??專窗應(yīng)根據(jù)“擬調(diào)整用途”派單至區(qū)行業(yè)主管部門，由其進(jìn)行初審，初審時(shí)限三個(gè)工作日。
??申請材料不齊全的或不符合法定形式的，初審部門可根據(jù)實(shí)際情況，要求項(xiàng)目申請單位補(bǔ)充或完善相關(guān)材料。補(bǔ)充或完善時(shí)間不計(jì)入初審時(shí)間。
??第七條（初審職責(zé)分工）
??區(qū)發(fā)展改革委負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)商務(wù)委負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為商業(yè)服務(wù)的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)科委負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為科技創(chuàng)新的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)公安分局、區(qū)文化旅游局負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為賓旅館的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)教育局負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為教育培訓(xùn)、托育的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)衛(wèi)生健康委負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為醫(yī)療服務(wù)的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)民政局負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為養(yǎng)老的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)文化旅游局負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為文化的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)體育局負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為體育的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??區(qū)房管局負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為租賃住房的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??街道辦事處負(fù)責(zé)擬調(diào)整用途為樓宇嵌入式小型服務(wù)設(shè)施的功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的初審。
??對于擬調(diào)整用途為其他或多種功能業(yè)態(tài)復(fù)合的，由專窗根據(jù)實(shí)際情況確定初審部門。
??第八條（復(fù)核）
??初審?fù)ㄟ^后，初審部門應(yīng)將初審意見及項(xiàng)目申請單位所提交材料，經(jīng)專窗轉(zhuǎn)送區(qū)城市更新推進(jìn)辦，由區(qū)城市更新推進(jìn)辦牽頭區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)投促辦從符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及功能布局的角度進(jìn)行復(fù)核。
??復(fù)核時(shí)限為三個(gè)工作日。復(fù)核通過后以書面形式反饋專窗，并由專窗通知項(xiàng)目申請單位。
??第九條（調(diào)整完善更新方案）
??項(xiàng)目申請單位應(yīng)根據(jù)初審、復(fù)核意見，調(diào)整完善更新方案及相關(guān)評估材料，并再次提交專窗。
??項(xiàng)目申請單位應(yīng)對在功能兼容轉(zhuǎn)換期間不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓或?qū)⒁呀?jīng)分割的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行書面承諾，報(bào)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理備案，并向?qū)４疤峤粎^(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門的收件收據(jù)及登記簿信息。
??第十條（聯(lián)合會(huì)審）
??區(qū)建管委組織區(qū)相關(guān)部門對擬調(diào)整用途為租賃住房以外的項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審，區(qū)房管局組織區(qū)相關(guān)部門對擬調(diào)整用途為租賃住房的項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審。區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)建管委（建管、消防）、初審部門和屬地街道應(yīng)參加會(huì)審，其他部門根據(jù)更新方案予以確定。
??會(huì)審時(shí)限為五個(gè)工作日。會(huì)審部門可根據(jù)實(shí)際情況自行聯(lián)系項(xiàng)目申請單位補(bǔ)充、完善相關(guān)資料，補(bǔ)充、完善時(shí)間不計(jì)入會(huì)審時(shí)間。
??第十一條（會(huì)審形式、內(nèi)容）
??會(huì)審可采用書面意見征詢或行政協(xié)助線上發(fā)起等形式，重點(diǎn)審核樓宇更新方案的空間布局（相鄰關(guān)系）、房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全、機(jī)動(dòng)車出入口調(diào)整以及綠化調(diào)整等。除房屋結(jié)構(gòu)安全和消防安全應(yīng)滿足現(xiàn)行規(guī)范外，其余專業(yè)條線可按不低于原樓宇建造時(shí)的相關(guān)規(guī)范予以審核。
??第十二條（區(qū)政府專題會(huì)議研究）
??會(huì)審?fù)ㄟ^后，由區(qū)城市更新推進(jìn)辦提請區(qū)政府專題會(huì)議研究，并以區(qū)政府專題會(huì)議紀(jì)要作為書面認(rèn)定意見。
??第十三條（項(xiàng)目建設(shè)單位）
??項(xiàng)目建設(shè)單位原則上應(yīng)與項(xiàng)目申請單位保持一致。
??通過租賃方式取得既有建筑物使用權(quán)的，項(xiàng)目建設(shè)單位還需一并提交租賃合同，以及房屋產(chǎn)權(quán)人同意進(jìn)行更新改造的相關(guān)證明文書，且有效期不得超過區(qū)政府書面認(rèn)定意見明確的時(shí)限。
??第十四條（施工許可申請、證明材料及審批）
??對功能轉(zhuǎn)換項(xiàng)目總投資100萬元及以上或者建筑面積300平方米及以上的，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)申領(lǐng)施工許可證。
??項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》（GB55021-2021）對建筑用途改變前應(yīng)對既有建筑同時(shí)進(jìn)行安全性鑒定和抗震鑒定，相關(guān)鑒定報(bào)告作為施工圖設(shè)計(jì)和審查的依據(jù)。
??項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)會(huì)同設(shè)計(jì)單位在線提交由設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人電子簽章的施工圖設(shè)計(jì)文件，并委托施工圖審查機(jī)構(gòu)開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查。
??區(qū)建管委以區(qū)政府書面認(rèn)定意見受理除文物和優(yōu)秀歷史建筑工程以外的施工許可申請，并對相關(guān)證明材料進(jìn)行審核，依法做出施工許可決定。
??按《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第58號）屬于“特殊建設(shè)工程”的應(yīng)辦理消防設(shè)計(jì)審查。
??第十五條（辦理竣工驗(yàn)收備案）
??項(xiàng)目建設(shè)單位組織完成竣工驗(yàn)收后，按《上海市建筑工程綜合竣工驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，在線申請辦理建筑工程綜合竣工驗(yàn)收，取得建筑工程綜合竣工驗(yàn)收結(jié)果通知書后，方可投入使用。專業(yè)驗(yàn)收單位根據(jù)更新方案在聯(lián)合會(huì)審階段予以明確。
??項(xiàng)目消防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收備案、抽查應(yīng)按《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第58號）、《上海市建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理辦法》（滬住建規(guī)范〔2023〕18號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，與竣工驗(yàn)收同步辦理。
??第十六條（備案信息登記和完工銷項(xiàng)）
??對功能轉(zhuǎn)換項(xiàng)目總投資100萬元以下且建筑面積低于300平方米的，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)按限額以下小型房屋建筑工程通過屬地街道辦理備案信息登記和完工銷項(xiàng)。未經(jīng)區(qū)政府書面認(rèn)定的，不得予以備案信息登記。
??第十七條（監(jiān)管管理）
??初審部門應(yīng)加強(qiáng)對功能轉(zhuǎn)換項(xiàng)目落地實(shí)施的跟蹤、監(jiān)督和保障力度，并積極開展項(xiàng)目后評估，協(xié)調(diào)化解和處置因功能兼容轉(zhuǎn)換引起的矛盾糾紛。
??第十八條（相關(guān)指引規(guī)定）
??外立面變動(dòng)涉及玻璃幕墻的，對玻璃幕墻安全性論證和光反射影響論證應(yīng)按《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》（市政府令77號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??涉及不可移動(dòng)文物和優(yōu)秀歷史建筑的，應(yīng)按《上海市建筑工程施工許可管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范〔2023〕2號）《黃浦區(qū)加強(qiáng)歷史風(fēng)貌區(qū)、優(yōu)秀歷史建筑和不可移動(dòng)文物保護(hù)實(shí)施辦法》（黃府規(guī)〔2023〕1號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??對限額以下小型房屋建筑工程，應(yīng)按《上海市限額以下小型房屋建筑工程安全生產(chǎn)管理辦法》（滬府辦規(guī)〔2025〕12號）、《關(guān)于對一般項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)工程消防驗(yàn)收告知承諾制備案的通知》（滬建質(zhì)安〔2025〕632號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??對調(diào)整用途為保障性租賃住房的，應(yīng)按《本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實(shí)施意見》（滬建房管聯(lián)〔2022〕45號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??第十九條（不適用情形）
??新建、改建、擴(kuò)建和不涉及功能兼容轉(zhuǎn)換的裝飾裝修工程，不適用本實(shí)施辦法。
??嚴(yán)重危害公共安全的功能轉(zhuǎn)換項(xiàng)目，不適用本實(shí)施辦法。
??屬于特殊情況的，由區(qū)商務(wù)樓宇降低空置率和更新提升工作專班報(bào)請區(qū)政府專題研究。
??第二十條（有效期）
??本辦法自2026年2月12日起施行，有效期至2030年6月30日。
